中国房地产市场正经历供需关系重构后的深度调整，销售下滑与库存高企的双重压力下，传统“高周转、高密度”开发模式难以为继。政策引导与市场需求共振，推动行业从“拼地段、卷价格”转向“比产品、重品质”，以低容积率为核心的“好房子”成为破局关键，同时也暗藏新的市场变量。
2021年成为楼市转折节点，此前持续攀升的商品房销量迎来断崖式下跌。国家统计局数据显示，全国商品房销售面积与销售额从2021年的“双18”峰值，仅用三年便滑落至2024年的“双9”，2024年销售面积9.74亿平方米、销售额9.68万亿元，同比分别下降12.9%和17.1%。
2025年市场颓势未改，前四个月新建商品房销售面积与销售额同比再降2.8%和3.2%，库存压力持续累积。截至2025年4月，商品房待售面积达78142万平方米，消化周期长达11.1个月，更严峻的是结构性失衡问题——摩根斯坦利2025年2月报告指出，未售新房中30%为位置偏远、户型或质量不佳的“死库存”，在建项目中还有20%可能加入这一行列。这意味着传统刚需产品供过于求的矛盾已十分突出。
展开剩余60%面对市场变局，政策层面明确了转型方向。2023年中央政治局会议点明房地产供求关系重大变化，全国住房城乡建设工作会议提出“建设好房子”，标志着行业从“解决有没有”向“追求好不好”转型。
住建部随即出台“好房子”国家标准，将此前的豪宅配置转化为强制要求：层高不低于3米、电梯需满足担架进出、楼板隔声量大于65分贝、全面配置新能源汽车充电设施等。土地供应端率先发力，2024年底住建部在《关于推进高品质住宅建设的指导意见》中明确“鼓励降低住宅容积率”，各地迅速跟进。2025年广州挂出的宅地中，容积率低于2的占比升至30%，较2024年提升10个百分点；郑州2025年计划出让宅地中，容积率低于2.5的占比接近一半，上海、杭州更是出现容积率略超1.0的低密地块。
政策引导下，房企加速向产品力转型，低容积率地块成为争夺核心。南京主城区2025年将有6个容积率1.0-1.5的超低密度洋房楼盘入市，以4-16层的楼层规划、大面积露台与落地窗设计，契合高端改善需求。核心城市低密宅地出让频繁引发房企争抢，“地王”现象重出江湖，反映出行业对高品质产品的一致看好。
值得关注的是，高端改善型项目已走出独立行情，核心城市多个“日光盘”印证了改善需求的真实购买力。此前被抑制的改善需求，在政策松动与产品升级双重刺激下逐步释放，成为拉动市场的关键力量。房企设计部门人士直言，楼市已进入买方市场，产品力取代价格战成为利润提升的核心抓手。但热潮背后风险暗藏，随着低密住宅供应量增加，高端购买力能否持续支撑市场仍待观察。
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